Наступление русских
"Русские скупают недвижимость в Лондоне" — эта фраза, написанная заглавными буквами на страницах газет, отпечаталась и в наших умах. Насколько она отвечает и будет отвечать действительности зависит не только от покупательной способности россиянина, но и от ситуации на рынке лондонской недвижимости в целом.
Нужно признаться, что на первых порах, после того как британская Daily Telegraph огласила, что каждый 15-й проданный в Лондоне дом за последний год был куплен россиянином, эта фраза всех взволновала, — теперь эмоции улеглись и можно спокойно оценить ситуацию. Какова же доля русских на рынке лондонской недвижимости?
Большая часть рынка, разумеется, занята покупателями-британцами. В 2004 году, по данным ряда агентств по продаже, на долю британских покупателей приходилось от 74% до 68%. Снижение доли этого сегмента рынка возможно связано с ожиданием того, что Банк Англии начнет постепенно опускать процентную ставку. Слабеющий доллар, упавший до рекордно низкой отметки в начале декабря, несомненно, повлиял на спрос покупателей из США. Их доля на рынке падала каждый квартал (с 12-14% в первом квартале до 4-7% в четвертом) и приравнялась к доле покупателей с Ближнего Востока. Трудно в настоящий момент точно оценить долю покупателей из России. Россиян относят к категории покупателей из "остального мира", доля же этого сегмента росла на протяжении всего 2004 года, в конце которого достигла 12-14%.
Стоит отметить, что наши соотечественники приобретают наиболее дорогостоящие объекты недвижимости. Элитное жилье, средняя стоимость которого в несколько (если не во много раз) превосходит среднюю стоимость стандартного жилья — привилегия покупателя из России. В связи с этим "каждый 15-й", как писала Дэйли Телеграф, выглядит некоторым преувеличенным, во всяком случае — в настоящий момент.
Английская недвижимость давно заслужила репутацию одного из наиболее ликвидных активов. Эти сведения доходят и до широких слоев россиян. По данным лондонских риэлтерских агентств большинство русских приобретают лондонскую недвижимость в качестве инвестиций.
Падения цен на этом рынке, которое все время предсказывалось в последние годы, так и не произошло. Плакали отчаянные предсказатели, продававшие свое жилье и перебиравшиеся в скромные съемные квартиры, в надежде сыграть на упавшем рынке. Напротив, в течение 17 месяцев на рынке в целом наблюдалось непрерывное повышение цен, за исключением июля 2004 года (когда произошло незначительное падение — на 0.3%). Потери понесли лишь владельцы домов в центральном Лондоне, где цены за тот же период упали на 12.1%. Для тех, кто хотел бы попробовать себя на рынке недвижимости, казалось бы разумным было вложить деньги в квартиры на юго-западе Лондона (Battersea and Wandsworth) в прошлом году. Для сравнения: стоимость квадратного метра элитной жилой площади в эксклюзивных районах центра начинается от отметки в 6000-8000 фунтов стерлингов и может достигать 20-30 тысяч фунтов, тогда как на юго-западе нижний предел, как правило, смещен до более скромной отметки: 3000-4000 фунтов. Для собственности в этом районе Лондона выдались поистине 12 золотых месяцев и рост цен составил 10.5%, за такой короткий период — это самый большой рост цен на элитное жилье Лондона. Квартиры (+19.2%) подорожали больше, чем дома (+6.2%), но оба типа недвижимости превзошли своих соседей в прилегающих районах. Однако критической оценки заслуживает одно обстоятельство. На берегу Темзы в настоящий момент идет активная застройка и именно в 2004 году на рынок первичного жилья вышло очень большое количество квартир. Средняя стоимость жилья в новых зданиях на берегу реки колеблется от 6000 до 8000 фунтов и существенно превышает стоимость старых площадей. Это, бесспорно, послужило фактором, в результате которого именно на долю квартир пришелся рост, превысивший 19%. В этом месяце наметилось падение средней цены недвижимости в этом районе, что является следствием уменьшения на рынке доли вновь построенных объектов и возвращения на рынок более традиционных видов жилья. Это делает район более доступным.
Таким образом, в то время как цены в наиболее эксклюзивных районах центра (Mayfair, Belgravia, Knightsbridge, Marylebone, Fitzrovia) и северо-запада (Hampstead, St Johns Wood, Belsize Park) Лондона продолжали расти, общий рост цен на элитное жилье в Лондоне, сбалансированный в том числе и падением цен на юго-западе, приостановился. И в то время, когда по всей стране широко рекламируется, что цены на недвижимость в будущем будут расти, отдельные аналитики указывают на некоторые признаки возможного небольшого спада в следующие месяцы на рынке лондонской эксклюзивной недвижимости.
Чего же следует ожидать российскому инвестору в 2005 году? Весна — период оптимизма и традиционно оживленный период деловой активности на рынке недвижимости. Нынешний период стабилизации выглядит отчасти необычно, но именно сейчас, когда цены вышли на плато, определяется характер поведения и результативность рынка элитного жилья в этом году. Наверное, стоит подождать. Вполне возможно, что приближающийся жаркий сезон уготовит нам и жаркую пору на рынке элитной недвижимости Лондона.
www.Lawfirmuk.net
