Как выбрать для себя идеальное место под солнцем
Все больше и больше людей присоединяются к "исходу" британцев, вкладывающих деньги в заграничную недвижимость, — пока она еще прибыльна. Многие сожалеют о том, что несколько лет назад не купили недвижимость в Испании, — до того, как цены подскочили. Эта нерешительность сейчас обошлась им значительным нарушением банковского баланса.
За последнее десятилетие цены на недвижимость удесятерились, особенно на недвижимость для инвестирования, поскольку вы не единственный, кто рассматривает такую покупку как возможно прибыльную.
Таким образом, независимо от того, опытный ли вы магнат-вкладчик, новичок ли в инвестировании в недвижимость или же просто намерены переехать в другую страну, следуя примеру друзей, — нижеследующие советы помогут вам подготовиться к путешествию в новый и, будем надеяться, более солнечный период жизни...
Место, место и еще раз — место!
Эта затасканная истина все еще работает. Мы все знаем о привлекательности Испании или Франции. Но когда речь идет о выгодных покупках в еще незатоптанных туристами местах, то вы должны всерьез и тщательно взвесить все транспортные возможности. В частности, это касается Восточной Европы (особенно Хорватии и Болгарии), Кипра, Турции.
Когда вы выбрали страну, следующим шагом должно быть решение не менее важного вопроса: собираетесь ли вы там поселиться или вы просто инвестируете деньги в дачный дом. Если вы намерены его сдавать отпускникам, то необходимо проверить, есть ли в округе активные вечерние и ночные развлечения, — тогда как на постоянном месте проживания любителям тишины и покоя такие вещи не только не нужны, но могут и мешать.
Вы, возможно, предпочитаете жить подальше от слоняющихся толп туристов, однако для сдачи в наем отдаленная от толпы далекая деревушка будет пользоваться гораздо меньшим спросом, чем шумный поселок на побережье.
Необходимо учесть нижеследующие факторы.
При покупке для постоянного проживания важны:
Общественная жизнь и соседи
Местные удобства — магазины, больницы и прочее
Наличие школ
Возможности найти работу
Популярность населенного пункта. Вы несомненно извлечете больше из вашей покупки, если дом стоит в нескольких километрах от основного поселка, но в пределах досягаемости всех местных удобств.
Если же вы решили покупать в известном туристам курортном месте, то вы должны быть готовы к тому, что в сезон там будет столпотворение, а в не сезон — полное запустение.
При покупке для инвестирования:
Насколько легко туда добраться? Есть ли регулярные авиарейсы?
Местоположение — близко ли пляж, развлечения и пр.?
Удобства — рестораны, магазины и т. п.
Инфраструктура — удобно ли тем, кто не имеет собственного транспорта?
Во что обходится популярность места — стоимость недвижимости в туристических районах обычно выше, однако эта недвижимость более выгодна для сдачи в наем.
Удобнее всего пользоваться услугами агентств по сдаче в наем, если учитывать, что за этим жильем необходимо присматривать и вовремя его ремонтировать, что требует усилий и затрат времени.
Улетая из клетки...
Все больше и больше людей хотят избавиться от однообразия и напряжения жизни в Британии и обрести свободу и более легкий стиль жизни в мягком климате южных стран. Это может быть Великим Приключением — но его нужно тщательно спланировать, чтобы избежать стресса и свести к минимуму потенциальные проблемы. Подготовка — важнее всего. Поэтому обдумайте следующие шаги:
Стоимость регулярных полетов и гостиничного номера.
Никогда не отправляйтесь смотреть недвижимость, которая вам не по карману.
Заполните анкету на ипотечную ссуду еще до начала поиска недвижимости.
Используйте личные контакты и интернет для сбора информации.
Проверяйте состояние недвижимости при помощи специалистов, учитывая качество строительства.
Разговаривайте с текущими владельцами или жильцами дома, выспрашивайте их мнение.
Учитывайте расходы на юридические
услуги.
Учитывайте налог на покупку (примерно 10-15% от стоимости недвижимости).
Никогда не подписывайте контракта прежде, чем ваш адвокат согласен на это.
Если вы берете деньги в долг, прежде всего пригласите специалиста, который подтвердит, что цена не завышена, недвижимость в хорошем состоянии, границы законно определены, строительная лицензия в порядке.
Если вы пользуетесь услугами независимого юриста, он должен проверить, не висят ли долги на приобретаемой вами недвижимости (например, строитель, купивший землю под недвижимость, еще должен банку), и что все документы законно обоснованы.
Проверьте, имеется ли законный документ на право собственности у продающего недвижимость.
Старайтесь подружиться с местными жителями, которые дадут советы по поводу ежедневных местных услуг.
Найдите время осмотреть окрестности, составить представление о местной жизни и культуре, об окрестных ярмарках и других мероприятиях.
Учтите стоимость перевозки личных вещей на новое место (например, морская перевозка вещей на Кипр из трехспального дома в Британии будет стоить около 3 тысяч фунтов).
Учтите стоимость страховки поездок и здоровья.
Расходы на карантин/прививки для домашних животных.
Удостоверьтесь, что ваш паспорт действителен до следующего возвращения в Британию.
Оставьте в надежном месте в Британии копию всех документов на покупку и контактные телефоны.
Прежде, чем купить
Прежде, чем всерьез заняться поисками подходящей недвижимости, повидайтесь с хорошим финансовым советником, который оценит все ваши финансовые возможности. Это позволит вам определить ваш максимальный бюджет и даст возможность безотлагательно вложить соответствующий депозит в выбранную вами недвижимость.
Фонды для покупки
Тут существует множество возможностей:
Взять ипотечную ссуду у британского заимодавца для покупки недвижимости за границей. Учтите только, что лишь немногие британские банки дают ссуду на заграничные дома и процент на ссуду обычно выше обычного.
Взять ипотечную ссуду в той стране, где вы нашли подходящую недвижимость. В качестве страховки такой ссуды выступает либо ваша недвижимость в Британии, либо покупаемая недвижимость — обычно около 70% от стоимости недвижимости.
Получить деньги от разницы первоначальной стоимости вашего дома и его нынешней цены. Поскольку дома в Британии резко возросли в цене, то стало популярным менять заимодавца ипотечной ссуды, чтобы получить большую сумму, которую можно использовать на покупку недвижимости за границей.
Получить совет от международного брокера, который занимается международными ипотечными ссудами.
Заплатить наличными (если вы случайно выиграли в лотерею или удачно играли на бирже).
Курс валют
При покупке за границей некоторые упускают из виду важный фактор — курс валют меняется почти ежедневно! Это может значительно увеличить (или снизить) цену присмотренной вами недвижимости. Если местная валюта укрепилась, то ваш покупаемый дом обойдется дороже, чем вы думали, если фунт укрепился, — дешевле.
Одна из возможностей избежать такого рода неожиданностей заключается в том, чтобы заключить предварительный контракт. Это особенно важно, если курс фунта выгодный для вас, но вы не платите до определенной даты. Найдите хорошего специалиста для этого, так как банки не всегда дают наиболее выгодный курс обмена.
Если вы покупаете новую недвижимость вне плана и выплаты растянуты на длительный период — до 18 месяцев и дольше, — то серия предварительных контрактов может сохранить курс обмена до финальной выплаты.
Другая возможность сохранить выгодный курс обмена заключается в покупке наличных и переводе их тогда, когда курс обмена выгодный. Если вы делаете это через вашего юридического поверенного или агента, вы можете избежать оплаты услуг зарубежного банка за получение этих денег.
У каждого из этих способов своя опасность риска, поэтому рекомендуем получить профессиональный совет.
Налогообложение
Ваша налоговая ситуация может быть изменена в результате покупки недвижимости за границей. Поэтому настоятельно рекомендуем получить совет профессионала по поводу следующих факторов:
Законность налогообложения в Британии
Налог на наследство
Зарубежное налогообложение
Возможность двойного налогообложения
В разных странах существуют различные законы о налоге на наследство в виде недвижимости. В Британии этим налогом облагается недвижимость, стоимость которой не ниже 250 тысяч фунтов стерлингов. Но в других странах таким налогом могут облагаться дома, начиная со стоимости в 10 тысяч фунтов. Передача наследства от мужа к жене не облагается налогом на наследство в Британии, но может облагаться в других странах. Тогда как на Кипре, например, такого налога нет вообще.
Во многих европейских странах существуют законы, которые не позволяют домовладельцам оставлять дом в наследство только жене/мужу, а требуют делить недвижимость также между детьми. Это может создавать проблемы для тех, кто состоит во втором или третьем браке, вынудить партнера, получившего наследство, продать дом. И вовремя написанное вами завещание не изменит законов других стран, хотя может позволить партнеру остаться жить в доме. Поэтому очень важно получить профессиональную юридическую консультацию.
Примеры зарубежных налогов и правил
Франция — будьте готовы к тому, что там действует наполеоновский свод законов о наследстве. Этот кодекс дает преимущество детям. Юридический совет необходим, чтобы не оказаться перед лицом неприятной неожиданности.
Кипр — будьте готовы к тому, что придется платить за перевод денег на счет продавца при покупке недвижимости (RETT). Это может составить 8% от стоимости недвижимости.
Греция — вам потребуется дополнительно заплатить не менее 18% от стоимости дома (только налог на покупку составляет 13%)
Португалия — добавьте от 10 до 15% от стоимости недвижимости на всякие выплаты и налоги. Налог на перепродажу может быть до 10%.
Испания — невыплаченные долги на недвижимость переносятся с продавца на покупателя, так что необходима тщательная предварительная проверка.
Италия — налог на покупку составляет 10%, если этот дом — второй. Нет налога на имущество или на наследство, а налог на основной капитал платится только первые 5 лет.
Восточная Европа — возможно, вам придется создать компанию, чтобы купить дом или землю. В некоторых странах придется платить большие комиссионные агенту по продаже — до 6%.
За дальнейшей информацией можно обратиться на сайт: www.ok50.com — 50 различных путей улучшения жизни.
